Wer trägt das Pandemie-Risiko in der Geschäftsraum-Miete

I. Zum Sachverhalt

Seit Mitte März 2020 muss sich die Rechtsprechung mit der Frage befassen, ob von der sogenannten „Corona-Krise“ betroffene Mieter und Pächter von Geschäftsräumen und anderen Betriebsgrundstücken ihre Miete oder Pacht (weiter) entrichten müssen.

Hierzu sind zwischenzeitlich eine Reihe landgerichtlicher Entscheidungen ergangen. Im Wesentlichen werden in der Rechtsprechung derzeit zwei Ansichten vertreten.

II. Stand der Rechtsprechung

1. Kein Mangel/Kein Recht zur Mietminderung

Nach Auffassung des derzeit wohl überwiegenden Teils der Gerichte steht die behördliche Anordnung zur Schließung in keinem Zusammenhang mit der Beschaffenheit der streitgegenständlichen Mieträume. Behördliche Beschränkungen lassen die Gebrauchsüberlassungsverpflichtung unberührt und richten sich ausschließlich gegen die Nutzung und betreffen damit das Verwendungsrisiko des Mieters. Die Mietzahlungsverpflichtung besteht fort. So: LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 – H KO 17/20 -; ähnlich auch: LG Frankfurt, Urteil vom 2.10.2020 – 2-15 O 23/20; LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20; LG Mannheim, Urteil vom 9.07.2020 23 O 22/20; LG Mönchengladbach, Urteil vom 2.11.2010- 12 O 154/20.

2. Mangel/ Recht zur Mietminderung

Zum Teil wird aber auch die Auffassung vertreten, dass ein Verbot der Öffnung von Verkaufsstellen für den Einzelhandel oder das Gastgewerbe ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB sein kann, so dass auch die Beschränkungen in der Corona-Pandemie für die Vermietung eines Geschäftsraums zum Betrieb eines Einzelhandels einen Mangel darstellen. So: LG München I, Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20 -.

In der Literatur werden derzeit zu dieser Thematik ebenfalls eine Vielzahl sehr unterschiedlicher Auffassungen vertreten. Es wird abzuwarten bleiben, wie sich die obergerichtliche Rechtsprechung entwickelt und wie am Ende des Tages der Bundesgerichtshof entscheiden wird.

Fazit

Eigene Wertung und Hinweise zu den praktischen Konsequenzen aus Beratersicht:

Tatsächlich wird es für die Beurteilung voraussichtlich auch in hohem Maße auf eine Vielzahl von tatsächlichen Besonderheiten des Einzelfalles ankommen. So ist beispielsweise ein Gewerbemieter, der seine Umsätze auch oder überwiegend über einen Online-Handel generiert, anders zu behandeln als ein Mieter, der einen Online-Handel nicht betreibt oder auf Grund der angebotenen Ware auch gar nicht betreiben kann. Allgemeingültige Grundsätze für sämtliche gewerblichen Mietverhältnisse werden sich kaum aufstellen lassen. Für konkrete Beurteilungen und Bewertungen stehen Ihnen unsere Spezialisten gerne zur Verfügung.

Zu weiteren Fragen und etwaiger Beratung im Zusammenhang mit Rechtsbehelfen gegen und Anfechtung von nachteiligen Steuerbescheiden stehen unsere Steuerrechtsexperten selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Der Inhalt dieses Artikels ist zum Zeitpunkt seiner Veröffentlichung aktuell und korrekt. Da sich die Umstände schnell ändern können, nehmen Sie im Zweifelsfall bitte Kontakt mit den zuständigen Beratern auf.

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  • “Problemfälle der GmbH -Managerbeteiligungsmodelle” in “Der GmbH-Steuer-Berater” 2007, 21 ff.
  • “Die Gesellschafterversammlung der GmbH & Co KG” in “Der GmbH-Steuer-Berater” 2007, 349 ff.
  • “Upstream-Darlehen und Cash-Pooling in der GmbH” in “Der GmbH-Steuer-Berater” 2009, 342
  • “D&O-Versicherung: Zusammentreffen von wissentlicher Pflichtverletzung und weiteren fahrlässigen Pflichtverletzungen in recht und schaden (r+s)” 2019, 307
  • “Nachforderungen von Sozialversicherungsbeiträgen“ in GmbH-StB 2020, 265 ff.
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