Covid-19/Coronavirus: Hat der Mieter tatsächlich 2 Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand auszugleichen?

In der Begründung des Gesetzentwurfes zu § 2 (Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen) wird auf Seite 43 unter der Überschrift zu Abs. 4 ausgeführt:

„Die Regelung der Absätze 1 bis 3 ist nur bis zum 30.06.2022 anwendbar.

Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 01.04.2020 bis zum 30.07.2020 eingetreten und bis zum 30.06.2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann.

Damit haben Mieter und Pächter vom 30.06.2020 an über zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand auszugleichen.”

Ob dem Mieter tatsächlich dieser Zeitraum zur Verfügung steht, um einen Miet- oder Pachtrückstand zur Verhinderung einer Kündigung auszugleichen, ist fraglich. § 2 Ziff. 1 des Gesetzes regelt nur einen Kündigungsausschluss. Die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung bleibt nach dem Willen des Gesetzgebers ausdrücklich bestehen.

So wird auf Seite 42 der Begründung ausgeführt, dass Mieter kein Leistungsverweigerungsrecht nach der Grundregel des § 1 erhalten, sondern sie nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet bleiben und ggf. auch in Verzug geraten können.

Lediglich das sekundäre Recht des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges wird für einen moderaten Zeitraum beschränkt. Dies bedeutet in der Praxis aber zugleich, dass ein Vermieter nach der gesetzlichen Regelung nicht gehindert ist, einen Mieter auch wegen Zahlungsrückständen, die den Zeitraum April bis Juni 2020 betreffen, in Anspruch zu nehmen und bestehende Zahlungsrückstände ggf. gerichtlich titulieren zu lassen.

Besitzt der Vermieter aufgrund solcher Zahlungsrückstände einen Zahlungstitel, droht dem Mieter zwar zunächst unverändert wegen der zugrundeliegenden Zahlungsrückstände nicht die Kündigung, aber die Zwangsvollstreckung aufgrund der Zahlungsrückstände.

Der Mieter hat also nicht Zeit bis zum 30.06.2022, die Zahlungsrückstände auszugleichen, sondern er muss sie ggf. deutlich früher ausgleichen, soweit der Vermieter diese Zahlungsrückstände, und zwar auch diejenigen Zahlungsrückstände, die den Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 betreffen, gerichtlich titulieren lässt.

Dies kann dann zu einer Kündigung durch die Hintertür führen. Wird der Mieter beispielsweise bereits im Juli 2020 mit Zahlungstiteln über rückständige Mieten für 3 Monate konfrontiert, dürfte er, selbst wenn zu diesem Zeitpunkt wieder Verdienstmöglichkeiten bestehen, in der Regel nicht in der Lage sein, diese Zahlungsrückstände kurzfristig und auf einmal auszugleichen. Durch drohende Zwangsvollstreckungsmaßnahmen wird darüber hinaus voraussichtlich auch die Möglichkeit des Mieters eingeschränkt, die weiteren laufenden Mieten ab Juli 2020 zu zahlen, so dass dann kurzfristig wegen der ab diesem Zeitpunkt auflaufenden Zahlungsrückstände die Kündigung droht.

Unsere Bewertung

Der derzeitige befristete Kündigungsausschluss führt in der Praxis möglicherweise in einer Vielzahl von Fällen nicht zu dem vom Gesetzgeber beabsichtigten Schutzzeitraum, in dem die Rückstände bis zum 30.06.2022 auszugleichen sind. Vielmehr können Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum April 2020 bis Juni 2020 dazu führen, dass Mieter – trotz dem befristeten Kündigungsausschluss – bereits unmittelbar nach Beendigung des Kündigungsausschlusszeitraumes wieder dem Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses ausgesetzt sind, die unverändert auf den Auswirkungen der Covid-19 bedingten Einkommenseinschränkungen beruhen.

Andererseits wird es in einer Vielzahl von Fällen auch dem Vermieter, insbesondere kleineren Privatvermietern und kleineren Wohnungsgesellschaften nicht zumutbar sein, bis zum 30.06.2022 auf rückständige Mieten von 3 Monaten warten zu müssen.

Die gesetzliche Regelung allein löst die bestehenden Problematiken nicht, und zwar weder zugunsten des Mieters noch zugunsten des Vermieters.

Der Inhalt dieses Artikels ist zum Zeitpunkt seiner Veröffentlichung aktuell und korrekt. Da sich die Umstände schnell ändern können, nehmen Sie im Zweifelsfall bitte Kontakt mit den zuständigen Beratern auf.

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