Die Bedeutung der Badehose in Zeiten der Corona-Krise

Die in den letzten Tagen nach Presseberichten erfolgten Ankündigungen großer Unternehmen wie Adidas, Deichmann, H&M und Douglas, die Mietzahlungen in den nächsten Monaten einzustellen, haben bei Politik, Verbänden und Vermietern erhebliche Irritation und zum Teil scharfe Kritik ausgelöst.

Darüber hinaus werden zwischenzeitlich eine Vielzahl von Vermietern tatsächlich entsprechende Schreiben ihrer Mieter erhalten haben, in denen unmittelbar in Bezug auf ein gewerbliches Mietverhältnis die Einstellung von Mietzahlungen angekündigt wird. Ist dies tatsächlich nur unmoralisch und unsolidarisch, wie aus Richtung der Politik kommuniziert wird oder stellt ein solches Vorgehen möglicherweise eine schuldhafte Vertragsverletzung dar, die mit erheblichen und möglicherweise durch die Entscheidungsträger bislang nicht oder nicht ausreichend bedachten Konsequenzen verbunden sein kann?

Um dies bewerten und beurteilen zu können, ist zunächst ein Blick auf die aktuelle Gesetzeslage zu werfen, wie sie sich durch das in der vergangenen Woche vom Bundestag und Bundesrat beschlossene Gesetz ergibt. Der Gesetzgeber hat in Art. 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie aufgenommen. Herzstück der Regelung in Bezug auf Mietverhältnisse ist die Bestimmung in § 2 des Gesetzes, die bestimmt:

„Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.“

§1 des Gesetzes sieht darüber hinaus zugunsten von Verbrauchern und Kleinstunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen Leistungsverweigerungsrechte vor, wobei hervorzuheben ist, dass gemäß § 1 Abs. 4 lit. 1 dies nicht im Zusammenhang mit Miet-, Pacht und Darlehensverträgen gilt.

Dem Gesetz zugrunde lag die Formulierungshilfe der Bundesregierung, wobei sich aus der Begründung des Gesetzentwurfs eindeutig ergibt, dass die Zielsetzung des Gesetzgebers allein und ausschließlich war, Mieter von Grundstücken sowie von zu privaten oder gewerblichen Zwecken angemieteten Räumen davor zu schützen, dass sie die Mietsache verlieren, soweit sie aufgrund der wirtschaftlichen Auswirkungen die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren. In der Begründung wird weiterhin klargestellt, dass Mieter kein Leistungsverweigerungsrecht erhalten, sondern nach den allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet bleiben und gegebenenfalls auch in Verzug geraten können.

Es ist also zunächst einmal ausdrücklich folgendes festzuhalten: Der Gesetzgeber hat lediglich das sekundäre Recht des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs für einen nach seiner Bewertung moderaten Zeitraum beschränkt. Aus dem Gesetz ergibt sich aber unter keinem tatsächlichen oder rechtlichen Gesichtspunkt in Bezug auf die Mietzahlungen ein Leistungsverweigerungs- oder Zurückbehaltungsrecht des Mieters. Das Gesetz bietet also für die vorstehend genannten Ankündigungen einer Vielzahl von gewerblichen Mietern, die Mietzahlungen für die nächsten Monate einzustellen, keinerlei rechtliche Grundlage. Die Mietzahlungsverpflichtung besteht zunächst einmal fort.

Zu beachten sind nunmehr zwei Sachverhalte:

Zum einen knüpft auch der in § 1 geregelte Kündigungsausschluss daran an, dass die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen muss und der Zusammenhang glaubhaft zu machen ist. Ob und wann dieser Zusammenhang besteht, muss im Streitfall voraussichtlich durch die Gerichte geklärt werden, soweit durch Vermieter wegen eines Zahlungsverzugs, der den Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 betrifft, gleichwohl eine Kündigung ausgesprochen wurde, da aus Sicht des Vermieters der gesetzlich geforderte Zusammenhang nicht besteht. Wie problematisch dieser Zusammenhang sein kann, ist sehr anschaulich in einem Beitrag der FAS vom vergangenen Sonntag in Bezug auf die Mieteinstellungsankündigung des Unternehmens Douglas ausgeführt worden. Zitiert wurde durch den Autor eine dem Investor Warren Buffett zugerechnete Aussage:

„Erst nach der Flut sieht man, wer die ganze Zeit über ohne Badehose geschwommen ist.“

Unternehmen, die in der Vergangenheit solide gewirtschaftet haben und über entsprechende wirtschaftliche Reserven verfügen, d. h. die ganze Zeit die Badehose trugen, werden gegenüber Unternehmen, die schon vor der Corona-Krise nackt bzw. blank waren, „benachteiligt“. Das solide Unternehmen muss zunächst seine wirtschaftlichen Reserven zu Mietzahlungen weiterverwenden, selbst wenn derzeit aufgrund von behördlichen Anordnungen erhebliche geschäftliche Einschränkungen und Beschränkungen bestehen, um das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges abzuwenden. Das bereits angeschlagene Unternehmen genießt hingegen „sofortigen Kündigungsschutz“. Wie diese Diskrepanz in der Rechtsprechung behandelt werden wird, ist eine der zahlreichen äußerst komplexen und schwierigen Fragen, die das Gesetz aufgeworfen hat.

Die durch das Gesetz -wie ausgeführt- überhaupt nicht erfasste und geregelte Thematik einer Einstellung der Mietzahlungen in Bezug auf den Erfüllungsanspruch des Vermieters soll offensichtlich nach der Vorstellung des Gesetzgebers, soweit sich Mieter und Vermieter nicht einigen können, der Rechtsprechung vorbehalten bleiben.

Wird zunächst vordergründig die „Ausgangsposition“ des Mieters durch die Kündigungsschutzregelungen gestärkt, kann sich hier das Blatt aber sehr schnell wenden und für den Mieter zu einer teuren und für Unternehmenslenker auch sehr haftungsrelevanten Situation führen:

In der Regel wird der Vermieter, soweit der Justizgewährungsanspruch des Einzelnen auch in der Krise gewährleistet ist, was insoweit zwingend sicherzustellen ist, damit im Kräftegleichgewicht der Gewaltenteilung die Balance gewahrt wird, zeitnah im Wege des etwas in Vergessenheit und verstaubten Urkundsverfahrens einen vollstreckbaren Titel über nicht gezahlte Mieten herbeiführen können. Unabhängig von der Frage, ob behördliche Benutzungseinschränkungen einen Mangel der Mietsache begründen oder auch im Mietrecht bei längeren Benutzungseinschränkungen der Weg zum Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage doch eröffnet wird, ist festzuhalten, dass diese etwaigen Einwendungen dann im sogenannten Nachverfahren zu klären sind.

Der Vermieter jedoch hat zunächst einen ohne Sicherheitsleistung vollstreckbaren Zahlungstitel, der darüber hinaus mit den gesetzlichen Zinsen, die bei Handelsgeschäften, d.h. zwischen gewerblichen Mietern und gewerblichen Vermietern neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz betragen, zu verzinsen ist. Berücksichtigt man weiterhin die durch ein solches Verfahren anfallenden Gerichts- und Anwaltskosten, ist also eine vorschnelle Ankündigung eines Mieters, die Zahlungen einzustellen, höchst gefährlich und für die Entscheidungsträger möglicherweise auch in hohem Maße haftungsrelevant, soweit sich auch nach Abschluss des Nachverfahrens herausstellen sollte, dass die Mieteinstellung nicht begründet war.

Unser Hinweis

Solang der Gesetzgeber über die bislang geregelten Kündigungsbeschränkung hinaus keine von den derzeitigen Regelungen abweichenden Bestimmungen in Bezug auf den Fortbestand der Mietzahlungspflicht trifft, sind daher Mieter sehr gut beraten, keine im Einzelfall nachvollziehbaren prozessualen Handlungen der Vermieter „zu provozieren“, sondern schon im Hinblick auf die mit einer prozessualen Auseinandersetzung verbundenen weiteren massiven wirtschaftlichen Belastungen an Augenmaß und Vernunft zu appellieren. Nur so können Vermieter und Mieter, die ja gleichermaßen von der Krise betroffen sind, angemessene und vernünftige einvernehmliche Lösungen finden.

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