Die wirtschaftliche Existenz in der aktuellen Coronakrise sichern

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat in einem Pressebericht vom 23.03.2020 mitgeteilt, dass das Bundeskabinett heute einen Gesetzentwurf zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht als Formulierungshilfe für die Koalitionsfraktionen beschlossen hat.

Der von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Christine Lamprecht vorgelegte Entwurf enthält eine Vielzahl von Erleichterungen für jene, die infolge der Pandemie aktuell nicht ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können.

Soweit der Entwurf unmittelbar den Bereich des Mietrechts direkt oder indirekt betrifft, sollen folgende Regelungen beschlossen werden:

  • Mieterinnen und Mieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien sollen vor Kündigungen geschützt werden.
  • Verbraucherinnen und Verbraucher sowie Kleinstunternehmen sollen einen Zahlungs- oder Leistungsaufschub bei bestimmten fortlaufenden Verpflichtungen erhalten, wodurch insbesondere eine unterbrechungsfreie Versorgung mit Leistungen der Grundversorgung sichergestellt werden soll, wie z.B. mit Strom- und Telekommunikationsleistungen.
  • Weiterhin sollen Verbraucherinnen und Verbraucher einen mindestens dreimonatigen Zahlungsaufschub bei Darlehensverträgen erhalten.

In Bezug auf den Inhalt des Entwurfs ist bislang aufgrund der Presserklärung folgendes bekannt:

Für Mietverhältnisse soll das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt werden. Dies soll sowohl für Wohn- als auch für Gewerbemietverträge gelten. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen April 2020 und dem 30. Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur fristgerechten Zahlung der Miete bleibt jedoch bestehen. Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen nur – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden. Bezahlt ein Mieter die fällige Miete nicht fristgerecht, dann kommt er grundsätzlich in Verzug. Der Vermieter kann dann – bis der Betrag beglichen ist – hierfür Verzugszinsen verlangen. Dies soll für Pachtverhältnisse entsprechend gelten. Die Regelungen sollen zunächst bis zum 30.06.2020 gelten und können unter bestimmten Voraussetzungen verlängert werden.

Unsere Bewertung

Hier wird Rechtsklarheit und Rechtssicherheit erst bestehen, wenn der echte Gesetzeswortlaut vorliegt und bewertet werden kann. Bereits jetzt ergeben sich aus der Beschlussvorlage eine Vielzahl von Zweifelsfragen:

  • Wie ist die Kündigungsmöglichkeit zu beurteilen, wenn bereits vor dem 01.04.2020 (und zwar bedingt entweder durch die CORONA-Krise oder unabhängig von der CORONA-Krise) bereits Mietschulden bestanden, die dann infolge eines Mietrückstands im Zeitraum April bis Juni 2020 sich vergrößern bzw. eine kündigungsrelevante Größe erreicht haben;
  • Wie und durch wen ist überhaupt die Frage zu beantworten und zu beurteilen, ob Mietschulden auf der CORONA-Krise beruhen. Welche Kriterien werden hier zur Beurteilung angewandt? Muss beispielsweise ein Mieter, der derzeit aufgrund der CORONA-Krise kein fortlaufendes Einkommen oder fortlaufende Einkünfte hat, sein Erspartes angreifen oder reicht für den Ausschluss der Kündigung der Wegfall der derzeitigen Einkünfte?
  • Wie und durch erfolgt überhaupt die Beurteilung, ob es sich um einen Kündigungsausschlussfall handelt oder nicht? Was muss wann und wie durch den Mieter dokumentiert werden, um sich auf den Kündigungsausschluss berufen zu können? Ob und welche Nachforschungen muss ein Vermieter anstellen, um zu überprüfen, ob sein Kündigungsrecht besteht oder durch die angedachte gesetzliche Regelung ausgeschlossen ist?

Durch das Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz sind hierzu bereits in dem Pressebericht teilweise Fragen und Antworten gegeben worden, die aber die Vielzahl der zu stellenden Zweifelsfragen noch nicht bzw. nicht vollständig beantworten können.

Die Aufgabenstellung für den Gesetzgeber ist hoch komplex und der Gesetzgeber steht unter dramatischen Zeitdruck. Es wird anhand des konkreten Gesetzeswortlauts abzuwarten sein, wie der Gesetzgeber im Detail beabsichtigt, die sehr vielschichtigen und weitreichenden Fragestellungen zu beantworten.

Der Inhalt dieses Artikels ist zum Zeitpunkt seiner Veröffentlichung aktuell und korrekt. Da sich die Umstände schnell ändern können, nehmen Sie im Zweifelsfall bitte Kontakt mit den zuständigen Beratern auf.

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