Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid 19/Coronavirus-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht; Beschlussfassung durch den Bundestag ist erfolgt

Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid 19/Coronavirus-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht

Der in unserem Beitrag vom 24.03.2020 angekündigte Gesetzesentwurf, der unter folgendem Link veröffentlicht worden ist,

https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/CoronaPandemie.html

wobei sie den eigentlichen Entwurf unter folgendem Link finden

https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/Corona-Pandemie.pdf

ist nunmehr in der heutigen Sitzung des Bundestags beschlossen worden. Die für den Bereich des Wohnraummietrechts und des Gewerbemietrechts relevanten Abschnitte finden sich in Artikel 5 des Gesetzes unter der Überschrift “Änderungen des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch”.

Der Wortlaut von Artikel 240 BGB § 2 lautet:

“Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen:

  1. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
  2. Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
  3. Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
  4. Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.”

Die Gesetzesbegründung findet sich auf Seite 20 des Entwurfs unter Ziffer II 1. Dort wird durch den Gesetzgeber angegeben, dass für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietern eingeschränkt wird. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen. Diese Regelungen werden entsprechend auch auf Pachtverhältnisse erstreckt. Ausgeschlossen sind sowohl die außerordentliche fristlose als auch die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aufgrund solcher Mietrückstände. Entsprechendes gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Grundstücke oder über Räume, die keine Wohnräume sind. Die Kündigungsbeschränkung endet mit Ablauf des 30.06.2022.

Der Gesetzgeber führt auf Seite 42 der Begründung unter der Überschrift “Zu Satz 1” aus:

“Leistet ein Mieter von Räumen oder von Grundstücken, die im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Derartige Mietrückstände stellen weder einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) solcher Mietverhältnisse dar noch folgt aus ihnen ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Wohnraummietverhältnisse (§ 573 BGB).

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses allein aufgrund solcher Mietrückstände wird dadurch ausgeschlossen. Entsprechendes gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Grundstücke oder über Räume, die keine Wohnräume sind.”

Abgrenzungsfragen ergeben sich zum einen in Bezug auf den Anwendungsbereich des Gesetzes. Von einem eindeutigen Kündigungsausschluss wird man ohne Weiteres ausgehen müssen, wenn tatsächlich nur die Mietzahlungen im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 nicht oder nicht vollständig geleistet werden und die übrigen Voraussetzungen von § 2 des Gesetzes vorliegen. Nicht ganz so eindeutig zu beantworten ist aber die Frage, ob der Kündigungsausschluss auch dann greift, wenn bereits vor dem 01.04.2020 (und zwar unabhängig von den Folgen der Coronakrise) ein Mietrückstand (beispielsweise in Höhe einer Monatsmiete) entstanden ist und dann die Mietzahlungen für April bzw. für April bis Juni nicht geleistet werden und insoweit die weiteren Voraussetzungen des § 2 vorliegen. Nach dem Gesetzeswortlaut wäre der Anwendungsbereich des Kündigungsausschlusses nicht eröffnet, da der Mieter nicht nur im Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht geleistet hat, sondern in unserem Beispielsfall im Zeitraum vom 01.03. bis zum 30.06.2020.

In der Gesetzesbegründung zu Satz 1 heißt es zwar, dass in dem Fall, in dem Mieter von Räumen oder von Grundstücken die im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht leisten, der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen darf, wenn diese Auswirkungen auf der Covid-19-Pandemie beruhen. Dies gibt der Gesetzeswortlaut selbst aber nicht ohne Weiteres her, so dass hier derzeit Rechtsunsicherheit besteht und voraussichtlich erst durch die Gerichte eine Klärung herbeigeführt werden kann.

Zweifelhaft ist weiterhin, wie Fallkonstellationen zu beurteilen sind, in denen ein Mieter beispielsweise die März-Miete nicht vollständig leistet und dann nach der “Schutzfrist” vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 die Juli-Miete nur teilweise leistet. Stellt ein solcher Sachverhalt einen Anwendungsfall von § 543 Abs. 1 Ziff. 3 lit.a) BGB dar (der Mietrückstand betrifft 2 aufeinanderfolgende Termine) oder stellt ein solcher Sachverhalt einen Anwendungsfall von § 543 Abs. 1 Ziff. 3 lit. b) BGB dar, der Mietrückstand entsteht in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt.

Unklar ist auch, ob der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter im Anwendungsbereich von § 2 im Zeitraum April bis Juni 2020 die Mietzahlungen nicht leistet und sodann auch die Juli-Mietzahlung nicht geleistet wird.

Kann dann im Juli das Mietverhältnis gekündigt werden? Nach dem Gesetzeswortlaut bleibt die Mietzahlungspflicht des Mieters bestehen, es gibt nur einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss. Folglich könnte man zu dem Ergebnis gelangen, dass jedenfalls im Juli dann wieder eine Kündigungsmöglichkeit bestehen muss, wenn zu diesem Zeitpunkt für 2 Monate Mietrückstände bestehen.

Das Bejahen einer solchen Kündigungsmöglichkeit ist jedoch nicht in Einklang zu bringen mit der weiteren Regelung, wonach die Absätze 1 und 3 bis zum 30.06.2022 anzuwenden sind. Der Gesetzgeber will offensichtlich dem Mieter einen längeren Zeitraum zubilligen, die Miete nachzuzahlen, so dass die gesetzlichen Regelungen wohl so zu verstehen sind, dass bis zum 30.06.2022 Mietrückstände, soweit sie in den Anwendungsbereich von § 2 fallen, bei der Beurteilung der Frage, ob ein kündigungsrelevanter Rückstand besteht, nicht zu berücksichtigen sind.

Zur Problematik der Glaubhaftmachung

Eine weitere für die Praxis sehr bedeutsame Frage ist die, wie die Regelung, wonach der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung glaubhaft zu machen ist, zu verstehen ist. Im Zivilprozessrecht kennen wir grundsätzlich den Strengbeweis.

Dies mag an folgendem Beispiel verdeutlicht werden:

Ein Vermieter kündigt wegen eines Zahlungsrückstandes, der im Zeitraum 01.04. bis 30.06.2020 entstanden ist fristlos wegen Zahlungsverzuges. In dem nachfolgenden Räumungsrechtsstreit ist die Berechtigung der Kündigung bzw. die Frage des Bestehens des Kündigungsausschlusses zu klären. Werden in diesem Rechtsstreit die Regelungen des Strengbeweises der Zivilprozessordnung außer Kraft gesetzt und die Frage, ob die Kündigung begründet war oder nicht begründet war, allein auf der Grundlage von Glaubhaftmachungen geklärt. Oder hat der Vermieter die Möglichkeit, etwaige falsche Glaubhaftmachungen des Mieters nach den Regelungen des Strengbeweises zu widerlegen?

Nach der Gesetzesbegründung sollen die Regelungen zur Glaubhaftmachung auch im Streitfall gelten.

Es ist also derzeit unklar, ob die Glaubhaftmachung nur eine Darlegungsvoraussetzung ist. Muss der Mieter bereits im Rahmen seiner Darlegungslast im Rahmen des Räumungsprozesses entsprechenden Sachvortrag bereits glaubhaft machen, damit er prozessual beachtlich ist? Oder ist die Glaubhaftmachung abschließende Grundlage der Entscheidungsfindung des Gerichts? Letzteres wäre schlechterdings nicht denkbar, da spätestens im Prozess eine wirksame Kontrolle stattfinden muss, ob tatsächlich die Voraussetzungen für einen Kündigungsausschluss vorgelegen haben oder nicht.

Fazit

Die Absicht des Gesetzgebers ist ohne Zweifel anerkennenswert, wenn auf der anderen Seite durch weitere gesetzgeberische Maßnahmen auch dafür Vorsorge getroffen wird, dass die wirtschaftlichen Lasten dieses Kündigungsausschlusses in der aktuellen Situation nicht allein und ausschließlich den Vermieter treffen. Soweit es sich bei den Vermietern um Privatpersonen oder kleinere gewerbliche Vermieter handelt, verfügen diese möglicherweise nicht über ausreichende wirtschaftliche Ressourcen, diese wirtschaftlichen Ausfälle ihrerseits auffangen zu können. Problematisch ist jedoch, dass der genaue Anwendungsbereich des Gesetzes unklar ist und voraussichtlich eine Vielzahl von Zweifelfragen durch die Rechtsprechung geklärt werden müssen, was zu erheblichen Unsicherheiten und wirtschaftlichen Belastungen auf Mieter- und Vermieterseite führen kann, die gerade durch den Gesetzgeber ja verhindert werden sollten. Dies ist natürlich auch dem Umstand geschuldet, dass der Gesetzgeber derzeit an sehr vielen Fronten gefordert ist und in kürzester Zeit für eine Extremsituation Lösungsansätze gefunden werden mussten.

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