COVID-19: Aktuelle Gesetzeslage im Bereich Miet- / Pachtrecht

Welche Regelungen hat der Gesetzgeber getroffen, um die Folgen der COVID-19-Pandemie für Dauerschuldverhältnisse, insbesondere für Miet- und Pachtverträge abzumildern?

Der Bundestag hat am 27.03.2020 das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschlossen. Die für den Bereich des Wohnraummietrechts, des Gewerbemietrechts und des Pachtrechts relevanten Abschnitte finden sich in Artikel 5 „Änderungen des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch“ dieses Gesetzes. Der Gesetzgeber hat in diesem Artikel drei unterschiedlich ausgestaltete Paragrafen für Dauerschuldverhältnisse formuliert. Die Bundesregierung hat eine Formulierungshilfe für dieses Gesetz veröffentlicht. Diese Formulierungshilfe erleichtert das Verständnis der Beweggründe des Gesetzgebers für diese einschneidenden Eingriffe in bestehende Dauerschuldverhältnisse und ist für die Auslegung des Gesetzestextes heranzuziehen. Wichtig für das Verständnis ist der Dreiklang, mit dem die Paragrafen aufgebaut sind.

1. Allgemeine Dauerschuldverhältnisse
Der § 1 „Moratorium“ gibt Verbrauchern und Kleinstunternehmern das Recht, eine Leistung zu verweigern, die Gegenstand eines Dauerschuldverhältnisses ist, das vor dem 08.03.2020 geschlossen wurde (Leistungsverweigerungsrecht). Voraussetzung für das Leistungsverweigerungsrecht ist, dass der Verbraucher/Kleinstunternehmer aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht in der Lage ist, seinen finanziellen Verpflichtungen aus dem Dauerschuldverhältnis nachzukommen. Es muss sich um Dauerschuldverhältnisse handeln, die für die Daseinsvorsorge eines Verbrauchers bzw. für die Erhaltung des Betriebs eines Kleinstunternehmers wesentlich sind, wie z. B. Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom, Gas und Wasser. Von diesem Recht zu Leistungsverweigerung hat der Gesetzgeber ausdrücklich arbeitsrechtliche Ansprüche, Miet- und Pachtverträge und Darlehensverträge ausgenommen.

2. Miet- und Pachtverhältnisse
Der für das Miet- und Pachtrecht einschlägige § 2 lautet:

“Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden”

Der Gesetzgeber strebt mit dieser Regelung den Interessenausgleich zwischen den Vermietern und Mietern an. Die Mieter sollen durch die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit vor dem Verlust ihrer Wohnung bzw. ihrer Betriebsstätte geschützt werden. Die Vermieter sollen vor dem Verlust ihrer Mieteinnahmen geschützt werden, indem den Mietern ausdrücklich kein Leistungsverweigerungsrecht zusteht und sie weiterhin nach den allgemeinen Grundsätzen zur fristgerechten Zahlung der Miete verpflichtet sind. Das bedeutet, dass der Mieter in Zahlungsverzug gerät und Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz bzw. 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz bei Gewerbemietern zahlen muss, wenn er die fällige Miete in den Monaten April bis Juni 2020 nicht zahlt. Es handelt sich nicht um eine Regelung zur Stundung der Miete. Allein das Recht zur Kündigung, wegen der nicht oder nicht vollständig in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 gezahlten Miete, wird beschränkt.

Damit die Kündigungsbeschränkung zugunsten eines Mieters eingreift, muss der Mieter glaubhaft machen, dass er wegen der COVID-19-Pandemie nicht in der Lage war, die fällige Miete zu zahlen. Dieses Glaubhaftmachen kann dadurch erfolgen, dass der Wohnraummieter einen Antrag auf Gewährung staatlicher Leistungen oder eine Bescheinigung seines Arbeitgebers über seinen Verdienstausfall vorlegt. Gewerbemieter können sich auf Rechtsverordnungen oder behördliche Verfügungen berufen, die ihren Geschäftsbetrieb einschränken oder untersagen, wie dies u. a. für Einzelhandelsgeschäfte, Gaststättenbetriebe, Hotels der Fall ist.

Die Beschränkung des Kündigungsrechts betrifft nur die Miet- Pachtrückstände für April bis Juni 2020. Alle anderen gesetzlichen Kündigungsrechte des Vermieters bleiben hiervon unberührt (z. B. die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus der Zeit vor dem 1. April 2020 oder wegen Eigenbedarfs). Bei gewerblichen Mietverhältnissen, die auf unbestimmte Zeit geschlossen sind, besteht auch das gesetzliche Recht zu ordentlichen Kündigung nach § 580 a Abs. 2 BGB weiter. Die Kündigungsbeschränkung ist zeitlich bis zum 30. Juni 2022 befristet. Das bedeutet, dass nach diesem Tag auch wieder die Kündigung wegen der Mietrückstände in der Zeit April bis Juni 2020 ausgesprochen werden kann.

Für gewerbliche Miet- und Pachtverhältnisse wird von den Fachjuristen bereits diskutiert, ob ein Mieter, aufgrund behördlicher Anordnungen und einem Verbot der Ausübung seines Gewerbes eine Recht zur Mietminderung hat, oder ob der betroffene Mieter eine Anpassung des Mietvertrags verlangen kann. Diese Rechte werden durch die hier geschilderte Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit nicht ausgeschlossen. Allerdings ist zu beachten, dass die Bundesregierung in ihrer Formulierungshilfe – in Kenntnis der Vorschriften des Mietrechts zur Mietminderung und der allgemeinen gesetzlichen Regelungen zur Vertragsanpassung – deutlich zum Ausdruck gebracht hat, dass die Mieten auch in Ansehung der COVID-19-Pandemie fristgerecht weiter zu zahlen sind. Mit der Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit hat der Gesetzgeber selbst in bestehende Mietverträge eingegriffen und eine (gesetzliche) Vertragsanpassung vorgenommen. Dies deutet darauf hin, dass ein zusätzliches Recht des Mieters auf Minderung bzw. Vertragsanpassung aus Sicht des Gesetzgebers nicht besteht.

3. Verbraucherdarlehensverträge
In § 3 „Regelungen zum Darlehensrecht“ hat der Gesetzgeber für Verbraucherdarlehensverträge (auch Verbraucher-Immobiliendarlehen) eine ausdrückliche Stundungsregelung für die Zins- und Tilgungsleistungen geschaffen. Hiervon profitieren auch Vermieter, die mit Mietausfällen zu kämpfen haben und bei denen die monatlichen Zins- und Tilgungsraten im Rahmen einer Immobilienfinanzierung weiterlaufen.Die Stundungsregelung gilt für Darlehensverträge, die vor dem 15. März 2020 geschlossen wurden. Sie umfasst die laufenden Raten in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020. Die Stundungsdauer beträgt drei Monate bezogen auf jede einzelne Rate. Das bedeutet, dass die Darlehensraten zwar fällig bleiben, der Verbraucher aber mit diesen Raten für drei Monate nicht in Verzug gerät und so beispielsweise keine Verzugszinsen anfallen. Auch für Darlehensverträge gilt, dass der Verbraucher aufgrund der COVID-19-Pandemie Einnahmeausfälle haben muss, die ihm die Zahlung der Darlehensraten unzumutbar machen. Während der Stundungszeit ist das Recht des Darlehensgebers zur Kündigung des Darlehensvertrags eingeschränkt. Das Gesetz sieht vor, dass der Darlehensgeber dem Verbraucher (auch fernmündlich) ein Gespräch anbieten soll, um ihm u. a. Unterstützungsmaßnahmen anzubieten, und um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Falls eine einvernehmliche Regelung für den Zeitraum nach dem 30. Juni 2020 nicht gefunden werden kann, sieht das Gesetz vor, dass sich die Fälligkeiten aus dem Darlehensvertrag insgesamt um drei Monate verschieben.

Sowohl für die allgemeinen Dauerschuldverhältnisse, die Miet- und Pachtverträge als auch für die Verbraucherdarlehensverträge gilt, dass die Bundesregierung ermächtigt ist, die oben beschriebenen Zeiträume zu verlängern. Dies gilt für die Kündigungsbeschränkung bei Miet- und Pachtverträgen um drei Monate vom 1. Juli bis zum 30. September 2020, wenn dies durch das Fortdauern der COVID-19-Pandemie geboten ist. Eine darüberhinausgehende Verlängerung dieser Fristen ist nur mit der Zustimmung des Bundestages möglich.

Der Artikel 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht tritt am 1. April 2020 in Kraft. Die in den Gesetzestext eingeführten §§ 1 bis 3 treten am 30. September 2022 wieder außer Kraft.

Fazit

Der Gesetzgeber hat mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht in extrem kurzer Zeit auf die aktuellen Herausforderungen reagiert. Er hat versucht, einen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern zu finden und hat dabei das Interesse des Mieters an dem Fortbestand des Mietverhältnisses in den Vordergrund gestellt. Das Gesetz wird flankiert durch eine Vielzahl von finanziellen Unterstützungen, die sowohl von Wohnraummietern als auch von gewerblichen Mietern beantragt werden können. Diese staatliche Unterstützung dienen unter anderem dazu, den weiterhin fälligen Mietzahlungsverpflichtungen nachkommen zu können.

Für alle Miet- und Pachtverhältnisse gilt, dass sich die Vertragsparteien frühzeitig in Verbindung setzen müssen, um für den jeweiligen Einzelfall eine Lösung zu finden. So ist denkbar, dass ein Teil der Miete erlassen oder dass eine Vereinbarung über die Stundung der Miete getroffen wird, damit während der Stundungszeit keine Verzugszinsen etc. anfallen; auch kann zwischen den Betriebskostenvorauszahlungen und der Grundmiete unterschieden werden. Alle Vereinbarungen dürfen allerdings nicht den Kündigungsausschluss beinträchtigen, der in § 2 Absatz 2 des Artikel 5 bestimmt ist.

Bei gewerblichen Miet- und Pachtverträgen, die auf eine bestimmte Dauer geschlossen sind, muss unbedingt darauf geachtet werden, dass ein Nachtrag zum Vertrag die Schriftform wahrt, um das Risiko einer vorzeitigen Kündigung des Miet- oder Pachtvertrags wegen der Nichtbeachtung der Schriftform auszuschließen.

[Dieser Beitrag wurde in der Zeitschrift Eigentum Aktuell April 2020 des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888 veröffentlicht.]

 

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